Guide du crédit

"Comprendre une offre de crédit."

Pour mon taux : Révisable ou fixe ?

Difficile de répondre à cette question de manière affirmative. Le taux variable présente l’avantage d’avoir des taux de départ plus bas que les taux fixes. Le choix du type de taux doit être validé sur plusieurs critères :

  • Type de projet : Résidence Principale (RP) ou investissement locatif
  • Durée envisagée
  • Type de prêt révisable

Type de projet

Si je suis sur un achat de RP, le but de mon prêt sera de me faire payer le moins d’intérêts et le moins longtemps possible. Dans ce cadre précis, le taux fixe est souvent conseillé. Celui-ci permet de connaître, sur la totalité du prêt, le montant exact des mensualités. Votre suivi est ainsi beaucoup plus simple.

Le prêt révisable peut être envisagé dans les cas suivants :

  • Avoir les mensualités les plus basses possibles au départ du prêt et augmenter dans le futur avec le déroulé de carrière.
  • Garder des mensualités fixes et varier la durée dans le temps, un prêt de 15 ans pourra alors selon le taux révisable se modifier entre 12 et 18 ans tout en gardant les mensualités constantes tout au long de la durée de vie du prêt.

Dans le cadre d’un investissement locatif, la réflexion doit être différente. Le taux variable vous permettra de démarrer votre projet avec des mensualités plus basses et donc un meilleur rapport locatif. Si votre taux augmente dans les années futures, il en sera souvent de même avec votre loyer. Il ne devrait donc pas y avoir de grosses différences entre mensualités et loyers.

Durée envisagée

Nous ferons court dans cette partie, plus les durées sont courtes plus le taux révisable sera favorisé car il est économiquement intéressant et peu risqué. Sur les durées supérieures à 15 ans le taux fixe reste une valeur sûre.

Type de prêts révisables

Halte aux idées reçues ! Un prêt révisable n’est pas un prêt incontrôlable ! Il le devient si le prêt n’est pas en adéquation entre les besoins du client et son projet. Comme indiqué dans les paragraphes précédents il y a plusieurs types de prêts révisables :

  • Classique : le taux peut varier au trimestre, semestre ou annuellement selon les indicateurs financiers (en général l’Euribor 3 mois)
  • Variable sur la durée : La mensualité restera fixe tout au long du prêt, seule la durée peut variée.
  • CAPE : Peut-être la meilleure alternative du moment, un taux variable CAPE+1-1 est un prêt dont le taux peut varier au maximum de plus ou moins 1%. Idem sur des CAPE 2% et 3%.
Conseils GM Associés
Bien prendre en compte son projet, si Résidence principale choisir un taux fixe sauf si taux révisable Capé +1 est inférieur d’au moins 0.5%, si locatif privilégier le taux révisable Capé +1. Demander votre simulation personnalisée à GM Associés.

Le rôle du notaire

Les notaires ont pour rôle de préparer, rédiger, attester, enregistrer et conserver des documents, ou actes notariés, qui ont une valeur légale dans des contrats de droit civil, ainsi que d’offrir des conseils juridiques.

Selon le dictionnaire de l’Académie française, le notaire est « l’officier ministériel qui reçoit ou rédige les contrats, les obligations, les transactions et les autres actes volontaires et leur confère l’authenticité. »

Le notaire éclaire le consentement des parties et a le pouvoir de conférer un caractère authentique à tous les actes qui lui sont demandés. Il assure également la conversion des minutes.

Le recours à un notaire est nécessaire pour conclure un contrat de mariage, procéder à une vente immobilière (en raison de la publicité foncière) ou à une donation, constater une mutation immobilière après décès, prendre une hypothèque, etc…

Les règles de déontologie applicables au notaire font qu’il peut agir seul pour conseiller deux parties à un même acte, par exemple le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Toutefois, chaque partie peut requérir son propre notaire, et cela sans accroître le coût de l’opération : en effet, l’émolument des notaires est essentiellement fondé sur l’acte, de telle sorte que, si deux notaires participent à la réalisation d’une vente ou d’un prêt hypothécaire, l’émolument sera le même que s’il n’y avait eu qu’un notaire et sera simplement partagé entre eux. L’acheteur d’un bien immobilier, ou

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Même si les notaires sont tous assermentés, préférer le notaire de famille ou un notaire conseillé par des relations. En effet le fond ne changera pas mais la forme (pédagogie, disponibilité, réactivité) peut varier sensiblement d’une étude à une autre.

Hypothèque, caution, privilège préteur de deniers

Une hypothèque est une sûreté, c’est-à-dire un droit accordé à un créancier (par exemple une banque) sur un bien immobilier (ou exceptionnellement sur un bien meuble assimilable à un immeuble tel un navire) en garantie d’une dette, sans que le propriétaire du bien qui constitue la garantie en soit dépossédé.

Un bien hypothéqué est un bien qu’un créancier peut faire saisir si le débiteur ne remplit pas l’obligation principale (par exemple les échéances ne sont pas payées), afin de le mettre en vente, et d’être remboursé par préférence sur le prix de vente.

En cas de défaillance du débiteur de la dette garantie, l’hypothèque est réalisée : le bien fait l’objet d’une saisie immobilière qui aboutit à une vente aux enchères par le tribunal compétent. La clause de voie parée qui permettrait de court-circuiter les procédures est interdite.

Coût

Les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

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L’hypothèque sera privilégiée dans le cas d’un achat locatif et sera la deuxième solution (en cas d’échec de la caution) pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire.

Caution

Les garanties liées au crédit permettent à l’organisme prêteur de se prémunir contre un éventuel impayé de l’emprunteur. La garantie vient en accompagnement de l’analyse faite par une banque de son risque client. La banque peut opter selon le type de crédit et de risque soit pour une garantie réelle ou soit pour une garantie personnelle. La caution est l’une des garanties personnelles qui peut être demandée et utilisée par une banque.

Définition de la caution

La caution est une garantie personnelle donnée par un tiers (personne physique, société de caution mutuelle,…) qui s’engage à payer à l’organisme prêteur les sommes dues en cas de défaillance du débiteur. Il existe deux types de caution, la caution simple et la caution solidaire.

La caution simple

Dans le cas d’une caution simple, le créancier peut intenter une action contre la caution seulement après avoir poursuivi le débiteur défaillant. Si plusieurs cautions existent, la caution peut demander que le paiement soit réparti entre toutes les cautions. Le cautionnement simple est de ce fait peu pratiqué par les banques qui le considèrent comme une garantie dont l’efficacité est limitée.

La caution solidaire

Dans le cadre d’une caution solidaire, l’organisme prêteur peut se retourner directement contre la caution du débiteur pour obtenir le remboursement de sa créance sans attendre d’avoir épuisé tous les recours contre le débiteur.

La caution, si elle est actionnée, pourra ensuite se retourner contre le débiteur pour se faire rembourser. La caution solidaire ne peut invoquer le bénéfice de division, autrement dit, comme pour une caution simple que le paiement soit réparti entre tous les créanciers.

Le patrimoine de la caution est engagé à hauteur des sommes cautionnées. Toutefois, l’engagement porte uniquement sur ses biens propres et ses revenus personnels. Si l’organisme prêteur veut engager les biens communs du ménage, il doit obtenir du conjoint de la caution son accord au cautionnement.

La caution doit être informée régulièrement des sommes restantes dues par le débiteur. La loi oblige le prêteur à aviser par écrit chaque année la caution, en lui indiquant le montant de son engagement, par exemple, le capital restant dû dans le cadre d’un prêt amortissable.

La caution doit présenter des conditions de solvabilité (patrimoine et revenus) compatibles avec son engagement de caution et doit avoir rédigé un texte explicite sur l’étendue de son engagement.

La caution mutuelle

Pour garantir sa créance, le prêteur peut également accepter qu’une société spécialisée se porte caution. Cette pratique se développe notamment pour les prises de garanties associées aux crédits immobiliers.

La caution mutuelle vient en garantie d’un prêt immobilier en lieu et place de l’hypothèque ou du privilège du préteur de deniers. L’avantage de cette garantie tient principalement à son faible coût. Il n’y a pas de formalités obligatoires, ni de frais d’enregistrement de l’acte notarié ou de frais de mainlevée. L’organisme de caution mutuelle prélève en moyenne entre 1 et 2 % du montant emprunté et le restitue en règle générale partiellement à l’extinction du prêt.
La société de caution s’engage à se substituer au débiteur s’il est défaillant. Dans ce scénario, la société de caution aura ensuite la possibilité de se retourner contre l’emprunteur.

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La caution doit être la priorité sur l’achat de résidence principale ou secondaire. La plupart des sociétés de caution vous rembourseront environ 70% du montant versé à la souscription celle-ci dans l’hypothèse ou vous n’aurez eu aucun problème lors du remboursement de votre crédit.

Prêteur de deniers

L’inscription de privilège prêteur de deniers ou IPPD est un type de garantie de prêt immobilier. Le sigle PPD est plus communément utilisé par les praticiens du droit immobilier (notaires et avocats) pour faire référence à ce privilège. Très peu de pays hormis la France connaissent le privilège de prêteur de deniers.

Définition

Le privilège de prêteur de deniers n’est pas une hypothèque, mais, comme son nom l’indique, un privilège, c’est-à-dire, selon l’article 2324 du Code civil, un droit que la nature même de la créance donne à un créancier d’être préféré à d’autres créanciers En d’autres termes, l’emprunteur doit expressément promettre, dans l’acte de prêt, d’employer tout ou une partie des fonds empruntés au paiement du prix de vente, et le vendeur doit expressément reconnaître, dans l’acte de vente, que tout ou partie du prix de vente a été réglé au moyen des fonds prêtés à l’acquéreur. Le prêteur qui bénéficie d’un PPD est, à cette seule fin, également partie à l’acte de vente.

Modalités

Bien que par nature différent de l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers n’en produit pas moins des effets quasiment identiques. Il constitue une garantie pouvant être prise par tout prêteur de fonds (généralement un établissement bancaire) lors du financement d’une acquisition immobilière. Le privilège de prêteur de deniers, comme l’hypothèque, permet donc au prêteur de se prémunir contre le risque de non remboursement du prêt par l’emprunteur. Toutefois, contrairement à l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ne peut porter que sur le bien financé. En outre, il ne peut garantir que le remboursement de fonds directement affectés au paiement du prix de vente d’un bien immobilier. En conséquence, un prêt (ou une fraction de prêt) destiné à financer des travaux ou des frais de notaire ne peut donner lieu à l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers…

Coût

L’inscription d’un privilège de prêteur de deniers est sensiblement moins onéreuse que celle d’une hypothèque, car elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière (communément appelée « TPF »).

Inscription

Le privilège de prêteur de deniers doit être constaté par un acte authentique établi par un notaire et inscrit (par le notaire du créancier) à la Conservation des hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente.

Source www.actufinance.fr

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L’hypothèque prêteur de deniers est la plus complexe des garanties.
Attention en cas de non paiement, les garants du prêt devront rembourser à votre place.

Assurance du crédit : DC / PTIA / ITT / PE

Assurance décès invalidité(ADI)

Prêt immobilier

En France, la souscription d’une assurance décès invalidité est, en pratique, une condition posée par les banques pour la souscription d’un prêt immobilier (ce n’est pas une obligation légale). Si les banques imposent la couverture des risques décès – invalidité – incapacité, elles peuvent également proposer en option une couverture du risque de perte d’emploi. Plus connue sous le libellé d’assurance chômage, cette dernière dispense, en cas de réalisation de l’aléa de perte d’emploi, le crédit preneur de payer provisoirement les mensualités de son prêt.

Assurance décès invalidité incapacité (ADI)

L’assurance protège :

  • la banque, bénéficiaire du contrat,
  • l’emprunteur et sa famille. Elle préserve les chances de l’emprunteur de conserver son bien acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d’invalidité ou d’incapacité, et elle évite de transmettre la dette à ses héritiers en cas de décès.

C’est la compagnie d’assurance qui va rembourser le prêt en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur.

Choix et tarifs

Généralement, les cotisations sont calculées sur le capital initial, la cotisation est unique et identique sur toute la durée du prêt et est comprise entre 0,20 et 0,50 % du montant du prêt. Le coût de cette assurance est intégré dans les mensualités de remboursement.

Deux solutions s’offrent néanmoins au client lors de la souscription de l’assurance décès invalidité (ADI) :

  • il peut choisir le contrat groupe qui est systématiquement proposé par la banque. Il s’agit d’un contrat généraliste qui s’applique de manière uniforme avec un taux de cotisation unique quelque soit la situation de l’emprunteur,
  • ou, il peut opter pour une délégation d’assurance qui est un contrat qui s’adapte à son profil avec un tarif personnalisé.

Les tarifs indiqués sur ces assurances valent en principe pour une assurance à 100 %. Cela signifie que chacun des emprunteurs est couvert à hauteur de 50 %.

La répartition entre les emprunteurs est variable puisqu’elle sera en fonction du choix des souscripteurs. Elle peut être par exemple de 60 % pour l’un et de 40 % pour l’autre ou de 70 % et 30 %.

Avec ce type de répartition, l’emprunteur encore en vie devra donc continuer à rembourser une partie du prêt à hauteur de la quotité souscrite.

Pour garantir le remboursement intégral du capital emprunté, chaque emprunteur devra souscrire une ADI à hauteur de 100 %.

Le montant des cotisations doublera mais les emprunteurs seront couverts en totalité.

Assurance chômage

La souscription d’une assurance chômage n’a aucun caractère obligatoire bien qu’un certain nombre d’établissements de crédit demande sa souscription avant d’octroyer un financement.

Un grand nombre de ces contrats est renouvelable par tacite reconduction. L’assuré peut, le cas échéant, en demander la résiliation ou le réaménagement.

L’assurance chômage prend automatiquement fin :

  • à l’échéance du crédit immobilier,
  • lors du remboursement anticipé du crédit assuré,
  • lors du départ en retraite de l’assuré,
  • lorsque l’assuré atteint un âge déterminé fixé dans les conditions du contrat.

La condition sine qua non pour pouvoir bénéficier de l’assurance chômage est que l’assuré ait été licencié par son employeur.

Source www.actufinance.fr

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Les taux des assurances-décés-invalidités diffèrent suivant l’âge de l’assuré.
On peut toutefois déroger dans certains cas (MGEN, MGP,…).
De part la loi LAGARDE, vous avez la possibilité de négocier votre assurance décès-invalidité avec n’importe quel assureur.
Attention, la banque peut refuser cette assurance si elle assure moins bien que celle proposer par l’organisme préteur.
Il n’est pas rare aujourd’hui de constater que certains partenaires bancaires relèvent leurs taux de +0.10% en cas de délégation d’assurance. Donc, il faut bien calculer si la délégation d’assurance sera une opération rentable ou pas.

Les frais de dossiers

Les frais de dossier, qu’ils concernent un prêt immobilier ou tout autre prêt, à un particulier ou une entreprise, sont généralement prélevés au départ sur le montant du prêt accordé.

Les frais de dossier s’élèvent en général à 1% du montant emprunté avec un minimum et un maximum suivant les établissements. Il faut faire attention aux établissements qui annoncent des frais Hors Taxes (HT) dans leur contrat.

Des exceptions existent : Le Prêt à taux zéro est la plupart du temps exonéré de frais de dossier ainsi que les prêts épargne logement

Source www.actufinance.fr

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Penser à négocier ces frais, ils peuvent être réduit de moitié.
Avec GM Associés, ces frais sont déjà négociés en amont.

Le taux effectif global : TEG / TAEG

Le taux effectif global (TEG) est un taux d’intérêt destiné à représenter le coût réel d’un crédit à la consommation. Son mode de calcul a fait l’objet d’une normalisation européenne. Sa mention dans un contrat de prêt est obligatoire. Il intègre les coûts associés obligatoires contractuellement, à savoir frais de dossiers, commissions diverses, coût de garanties particulières. L’inclusion des éléments facultatifs (assurance) dépend des législations. Son mode de calcul normalisé facilite la comparaison entre crédits similaires

Source www.actufinance.fr

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Bien vérifier que le TEG et/ou TAEG soit sur votre proposition sinon demandez le, il est obligatoire !

Les indemnités de remboursement anticipé

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) que l’on appelle aussi PRA (pénalités de remboursement anticipé), sont les pénalités, qu’un établissement financier, qui vous a prêté, vous fait payer en cas de remboursement anticipé du prêt. Ces frais doivent être indiqués dans le contrat. Les pénalités de remboursement anticipé (PRA) varient en fonction des établissements bancaires. Mais on peut dire qu’en général, ils représentent environ 6 mois d’intérêts et qu’ils sont plafonnés à hauteur de 3 % du remboursement du capital restant dû.
Il est à noter que tous les prêts ne font pas l’objet d’indemnités de remboursement anticipé comme certains prêts à taux 0 % ou encore certains prêts conventionnés.

Conseils GM Associés
En échange de l’ouverture de comptes épargne (livret A, PEL, LDD etc.) essayez de négocier celles-ci à hauteur de 1% du CRD ou 3 mois d’intérêts.