Législation

La loi Scrivener loi n°78-22 du 10 janvier 1978

Cette loi est faite pour informer et protéger le consommateur lors d’un crédit immobilier. En effet elle oblige les établissements ou organismes prêteurs de présenter les informations suivantes :

  • Les différents frais liés au prêt (frais de dossier, parts sociales etc.)
  • La remise d’un tableau d’amortissement complet. celui-ci doit informer sur le montant du capital amorti chaque moi et donc des intérêts remboursés.
  • Les offres doivent être limitées dans le temps et leur date de validité indiquée
  • Les offres ne peuvent être acceptées avant le 11ème jour de la réception de l’offre définitive émise par l’organisme prêteur (Le cachet de la poste fait foi de la date de réception).

La loi Neiertz Loi n°89-1010 du 31 décembre 1989

Cette loi est appliquée dans les cas de surendettement. En effet celle-ci prévoit que les personnes en difficultés de paiement puissent faire appel à la Banque de France pour qu’une commission départementale propose la modification de la durée des crédits en cours. Il est aussi possible, dans certains cas, de regrouper plusieurs crédits afin de faire une mensualité unique à un taux plus favorable. Enfin dans les cas les plus défavorables, la loi Neiertz peut annuler certains crédits si ceux-ci ont été souscris alors que la situation de surendettement du client était déjà avérée.

La loi Carrez loi no 96-1107 du 18 décembre 1996

Ce texte de loi s’applique lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété. Celle-ci prévoit que le vendeur du bien puisse préciser à l’acquéreur et sur tous les documents relatifs à la vente la superficie exacte de lot cédé. Ces mesures sont en générale réalisés par des professionnels. En cas d’erreur avérée, l’acquéreur pourra demander une compensation financière.

La loi Robien

La loi Robien pour l’investissement locatif est une loi française adoptée le 3 avril 2003 en faveur de la location, qui s’est substituée au dispositif Besson de 1999 (à ne pas confondre avec la loi Besson de 1990[1]), lui-même successeur de l’amortissement Périssol mis en place en 1996. Ce dispositif, qui vient à terme, a été remplacé fin 2008 par la loi Scellier.

Initialement, une déduction allant jusqu’à 65 % (8 % par an pendant cinq ans, puis 2,5 % les années suivantes) du montant de l’acquisition, répartis sur 15 ans (neuf ans puis renouvelable trois ans plus trois ans) venait minorer, les années correspondantes, le revenu imposable des contribuables investisseurs. (Ne pas confondre la déduction de revenus et la réduction d’impôts, le premier vient en déduction des revenus pour obtenir une économie d’impôt, alors que le second vient directement minorer le montant de l’impôt à payer).

En plus de cet avantage, les charges générées par l’opération viennent également en déduction des revenus des contribuables investisseurs, il s’agit des intérêts d’emprunts, des frais de gestion et des assurances en garantie de loyers dans la limite d’un déficit foncier de 10 700 euros par an. La déduction forfaitaire sur les loyers de 6 % est supprimée à compter de 2006 et seuls sont désormais déductibles les frais réels. En contrepartie des avantages fiscaux, l’investisseur doit s’engager à louer le logement non meublé pendant neuf ans à titre de résidence principale du locataire sous certaines conditions de loyers en fonction du lieu de l’investissement.

Robien Recentré

Amortissement de 50 % de la valeur de l’investissement (Soit 6 % pendant sept ans, puis 4 % les deux dernières années) réparti sur neuf ans et pas sur 15 ans.

En revanche les frais de syndic font maintenant partie des charges pouvant être déduites des revenus des contribuables. Au total sur neuf ans, c’est donc 50 % du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité des revenus, diminuant ainsi le revenu imposable.Obligation de louer neuf ans (l’imputation d’un déficit fiscal sur l’année N entraîne l’obligation de louer jusqu’au 31 décembre de l’année N+3).

Respect des plafonds de loyers (Chaque année, en fonction des secteurs (A, B1-B2, C)[4], les plafonds de loyers au m² sont réévalués) On constate que ces plafonds correspondent à peu près à ceux pratiqués dans le marché libre.

Respect du plafond de 10 700 € par an de déduction.

Par la mécanique financière de l’opération, les loyers encaissés dans ce type d’opération sont non imposés durant plusieurs années. Après la fin de la période de défiscalisation, les loyers seront imposables.

Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur. Mais la location à un ascendant ou à un descendant de l’investisseur n’appartenant pas à son foyer fiscal est permise.

La loi Demessine

La loi Demessine permet, en devenant propriétaire d’un bien immobilier neuf et en le louant nu à un professionnel touristique (qui le meuble) pendant une période définie, de bénéficier d’avantages fiscaux importants.

Parmi ces avantages figure une récupération de la TVA sur le bien et des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 25 000 € étalée sur 6 ans (4 166 €/an pour un couple).

Les loyers seront garantis de manière contractuelle par un gestionnaire qui va louer le bien immobilier dans le cadre d’une occupation saisonnière.

Avantages

La réduction d’impôt est égale à 25 % du montant de l’acquisition HT pour un bien neuf avec un plafond de 50 000 € pour un célibataire et 100 000 € pour un couple, étalée sur une durée de six ans.

S’y ajoutent :

  • la possibilité de récupérer la TVA sur le bien (19,6 %)
  • la possibilité d’occupation du bien durant la location. (jusqu’à huit semaines par an hors période très rémunératrice pour le gestionnaire)
  • les loyers reversés par le gestionnaire

Inconvénients

  • La réduction d’impot n’est définitivement acquise qu’au terme du bail signé avec le gestionnaire (toute revente avant fera l’objet d’une requalification fiscale)
  • L’exemption de TVA étalée sur vingt ans

(Toute revente anticipée oblige à reverser le montant de la TVA au prorata temporis à raison d’1/20 ou 5 % du montant par an)

  • Une des faiblesses du dispositif repose sur la fiabilité et la qualité du gestionnaire.

La loi Scellier

L’objectif de l’amendement Scellier est de remplacer progressivement les régimes loi Robien (dont les effets ont pu être critiqués) et loi Borloo qui ont disparu depuis la fin de l’année 2009. À partir du 1er janvier 2009, grâce à l’amendement Scellier, les investisseurs peuvent choisir entre la défiscalisation avec l’amendement Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa version actuelle, dite loi Robien recentrée.

Les investissements concernés par la réduction d’impôt au titre de la loi Scellier sont :

  • un logement neuf, en l’état futur d’achèvement ;
  • la construction d’un logement ;
  • la transformation en logement d’un local affecté à un usage autre que l’habitation ;
  • la réalisation, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ;
  • l’acquisition d’un logement inachevé en vue de leur achèvement ;
  • la souscription au capital de SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction Scellier sont remplies.

Les avantages fiscaux de l’amendement Scellier

Les avantages fiscaux de l’amendement Scellier dépendent d’une location du bien pendant 9 ans pour un usage d’habitation principale. Dans ce cas, ils permettent :

  • Réduction d’impôt équivalente à 25 % du prix du logement pendant 9 ans, pour les acquisitions de biens neufs du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010. À partir du 1er janvier 2011, la réduction est passée à 22 % du prix de revient du logement et à partir du 1er janvier 2012 elle est passée à 13 % (source : loi de finance pour 2010)
    Il est possible de proroger l’engagement de location pendant 3 ans, renouvelable une fois. La réduction d’impôt sera alors de 4 % par an. Il est donc possible d’obtenir au total 21 % de réduction d’impôt sur 15 ans.
  • La réduction d’impôt Scellier de 25 % est étalée sur 9 ans, à raison d’un neuvième par an. Soit pour un investissement de 100 000 €, une défiscalisation de 2 777 € chaque année pendant 9 ans.
  • Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.
  • Il n’y a pas de plafond de ressources du locataire à respecter mais un plafond de loyer. Le plafond de loyer sera variable en fonction du lieu d’implantation géographique du bien immobilier. La valeur d’achat du bien immobilier est plafonnée à 300 000 euros (s’il y a des travaux à effectuer, c’est la somme totale de l’achat du bien et des travaux qui doit être inférieure à 300 000 euros). Il est à noter que le locataire du futur investissement peut être un membre de la famille s’il n’appartient pas au foyer fiscal.

La loi Malraux

La loi du 4 août 1962, dite loi Malraux, alors ministre de la culture, permet aux propriétaires d’immeubles anciens, ayant fait l’objet d’une restauration complète et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration. Avec cette défiscalisation, toutes les dépenses nécessaires à la restauration sont déductibles du revenu global sans plafonnement de leur montant. Le bien doit être loué pendant 6 ans et situé dans une zone rentrant dans le cadre de la loi Malraux.

La loi Girardin

L’État a mis en place ce type d’incitations fiscales afin de pallier la carence locative, très forte dans les DOM-TOM.

Avantages fiscaux

Le contribuable qui réalise l’acquisition d’un logement neuf dans les DOM-TOM peut bénéficier d’une réduction d’impôt variant de 25 à 50 % selon les cas, et pouvant même atteindre 64 % sous certaines conditions :

  • En location libre (pas de plafonds de loyers), la réduction d’impôts est de 40 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 8 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt est plafonnée à 2 125 € TTC/m² pour 2007. La surface prise en compte pour cela inclut la varangue (loggia) pour une superficie maximale de 14 m².
  • En location intermédiaire (obligation de plafonds de loyers), la réduction d’impôts est de 50 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 10 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt et la surface prise en compte sont les mêmes que pour la location libre.
  • Dans le cas d’un logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la réduction d’impôt est de 25 % du prix d’achat, étalée sur 10 ans, à raison de 10 % par an. Le contribuable doit conserver son bien en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans.

Ces différents taux sont majorés de 10 points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible et de 4 points lorsque sont réalisées des dépenses visant à la production d’énergies renouvelables. La réduction d’impôt maximale peut donc être de 64 % (50+10+4).

La réduction d’impôt est applicable à compter de l’année d’achèvement du bien (DAT).

À partir du 1er janvier 2009, le montant maximal de la défiscalisation est plafonné à 40,000 € par an et par foyer fiscal.

Conditions

Le logement neuf situé dans les DOM-TOM doit être loué nu à titre de résidence principale pour une durée de 6 ans.

Pour la location intermédiaire, afin de faciliter l’accession à la location:

Les loyers mensuels pour 2007 sont plafonnés pendant 6 ans à 11,66 € hors charge/m² habitable (plus varangue jusqu’à 14 m²)

Les ressources annuelles des locataires sont plafonnées à :

  • 26 939 € pour un célibataire
  • 49 824 € pour un couple sans personne à charge
  • 52 706 € pour un couple avec 1 personne à charge
  • 55 588 € pour un couple avec 2 personnes à charge
  • 59 440 € pour un couple avec 3 personnes à charge
  • 63 291 € pour un couple avec 4 personnes à charge

SOURCE WILKIPEDIA

SCI Avantages

Dans certains cas, la création d’une société civile est un bon moyen de faciliter la gestion d’un patrimoine, notamment immobilier, et d’en préparer la transmission. Ce que vous devez savoir.

Une société civile peut être un excellent outil de stratégie patrimoniale, en particulier sur le plan fiscal. A condition toutefois d’en connaître les contraintes.

Éviter les inconvénients de l’indivision

Les risques de l’indivision

L’indivision est une situation plus fréquente qu’on ne le croit. Exemple classique : après un décès, le patrimoine du défunt, sauf stipulations contraires, devient la propriété indivise de ses héritiers. Avec deux inconvénients à la clé.

1. La gestion des biens exige l’accord des indivisaires, notamment quand il s’agit de céder tout ou partie des biens. Ce qui peut entraîner un certain nombre de blocages.
Certes, les indivisaires peuvent conclure une convention d’indivision, qui, en présence d’immeubles, doit être publiée aux Hypothèques. Ils peuvent ainsi désigner un gérant dont ils définissent ensemble les modalités de révocation et les pouvoirs de gestion. Mais cette convention est d’une durée maximale de cinq ans, et généralement, le gérant doit obtenir l’accord des indivisaires pour certains actes importants (signature de baux commerciaux, etc.).

2. D’après l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». A tout moment et quel que soit le motif, tout indivisaire peut exiger de récupérer sa part, y compris devant les tribunaux en cas de désaccord. Même si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien.
A deux précisions près : le partage n’est pas possible pendant la durée de la convention d’indivision et il peut aussi être repoussé pendant deux ans au plus par le juge.

Les atouts de la société civile

Par rapport à l’indivision, la société civile se révèle beaucoup plus souple. Le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus, les statuts peuvent être adaptés et prévoir, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions, etc.

En outre, un titulaire de parts ne peut les céder que s’il trouve preneur. Et il ne peut demander la dissolution de la société civile qu’à certaines conditions, très restrictives.

Alléger les plus-values immobilières

On sait que par le jeu mécanique des abattements, les cessions d’immeubles sont exonérées d’impôt sur les plus-values après trente ans de détention. Les cessions de parts de SCI sont soumises à un régime identique.

A une différence près : la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d’entrée de l’immeuble dans le patrimoine de la SCI. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de trente ans en franchise fiscale, même si la SCI a acquis récemment un immeuble.

Favoriser le conjoint survivant

Les conjoints

Il est toujours possible de modifier son régime matrimonial. Mais cette procédure est longue et coûteuse. Alors que les époux peuvent définir librement les règles de fonctionnement et la répartition des parts d’une société civile, détentrice de certains biens.
Attention toutefois à ne pas franchir certaines limites. La création d’une société civile ne doit pas être assimilée à une donation déguisée entre les conjoints concernés.

Les concubins

Pour éviter de posséder des biens en indivision, avec les inconvénients classiques à la clé, les concubins peuvent avoir également intérêt, dès que les sommes en jeu sont importantes, à créer une société civile pour acheter certains biens, notamment immobiliers.

Cet outil permet même une transmission astucieuse entre concubins et une protection efficace du survivant par démembrement croisé des parts.
Exemple. M. Martin et Mlle Dupont peuvent constituer leur SCI en se répartissant l’usufruit et la nue-propriété des 100 parts. Monsieur achète l’usufruit des parts N°1 à 50 et la nue-propriété des parts N°51 à 100. Mademoiselle achète l’usufruit des parts N°51 à 100 et la nue-propriété des parts N°1 à 50.
Si Monsieur décède, Mademoiselle récupérera la pleine propriété des parts N°1 à 50 (sans payer de droits de succession) et conservera l’usufruit des parts N°51 à 100, dont la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de Monsieur. Elle pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu’à son décès. Et vice-versa, si Mademoiselle décède avant Monsieur.

Autre solution possible : l’insertion d’une clause d’agrément dans les statuts de la SCI. Au décès de l’un des concubins, ses héritiers ou légataires devront obtenir l’accord de l’associé survivant pour devenir associés de la SCI. Mais si ce dernier refuse, il devra naturellement racheter les parts en question.

Réduire les droits de donation

En matière de donations, la société civile présente certains avantages incontestables.

Endettement

Contrairement aux règles en vigueur pour les successions, les dettes liées à un bien ne peuvent pas toujours être déduites de la valeur de ce bien pour le calcul des droits de donation. C’est là un des inconvénients des donations.

Si le bien est possédé par une société civile, la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporté par la société.
Exemple : M. Martin achète un immeuble de 2 M en empruntant 1 M. S’il le donne à ses enfants, les droits seront calculés sur 2 M. M. Dupont crée une SCI au capital de 1 M, qui emprunte 1 M pour acheter un immeuble de 2 M. Les parts valent donc schématiquement 1 M. C’est sur cette valeur que seront calculés les droits de donation si M. Dupont transmet ses parts. Sans compter la décote applicable par rapport à la détention en direct.

Abattements successifs

On sait que les droits de donation en faveur des enfants, du conjoint, voire même des petits-enfants et des arrière-petits-enfants sont calculés sur la valeur du bien transmis, après application des abattements familiaux. Mais ces abattements ne sont applicables qu’une fois tous les quinze ans.

En outre, comme le barème des droits est progressif, on a toujours intérêt à scinder en plusieurs fois la transmission d’un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses de ce barème.

Quand le patrimoine est constitué de biens non liquides, comme des immeubles, il est difficile de réaliser des donations successives, par tranches… D’où l’intérêt de la société civile, dont le capital, lui, est divisé en parts, qu’on peut donc transmettre progressivement.
Exemple : M. Martin possède un patrimoine immobilier locatif de 1 000 000 euros. Il peut en donner 15% à chacun de ses enfants, et renouveler l’opération tous les dix ans en franchise fiscale. Mais il se retrouve alors en indivision avec eux, avec les inconvénients inévitables en cas de différends. Si le patrimoine est possédé par une société civile, il donnera tous les dix ans 10% des parts et pourra conserver la libre gestion de l’ensemble en adaptant les statuts.

Décote

Enfin, les parts d’une société civile peuvent faire l’objet d’une certaine décote (environ 10%) par rapport à la valeur des biens qu’elle possède, au motif qu’il est beaucoup plus difficile de vendre ces parts que ces biens. D’où une diminution intéressante de l’assiette de calcul des droits.
Cette même décote est également applicable en matière d’impôt sur la fortune et de calcul des droits de succession.

Mieux gérer le patrimoine transmis

Un des inconvénients des donations est que le donateur perd en général la pleine maîtrise du bien transmis. Cet inconvénient est d’autant plus sensible quand les bénéficiaires sont des enfants encore jeunes, voire mineurs. Comment conserver la gestion des biens transmis tout en les transmettant ?

Là encore, la société civile peut être une solution efficace. Exemple classique : les parents apportent un immeuble à une SCI, dont ils assurent la gérance avec des pouvoirs étendus, et transmettent tout ou partie des parts à leurs enfants, qui peuvent être progressivement associés à la gestion au fil des ans.

Alléger le paiement des droits de succession

Différé de paiement

Si un héritier reçoit des biens en nue-propriété, il peut demander à différer le paiement des droits de succession. Mais en cas de cession totale ou partielle de cette nue-propriété, les droits sont alors exigibles dans un délai de six mois à compter de cette cession.

En revanche, si l’héritier reçoit des parts de société civile en nue-propriété, les biens possédés par cette société peuvent être vendus, sans que soit remis en cause le différé de paiement. Ce n’est que lorsque les parts seront cédées que les droits deviendront exigibles.

Présomption de propriété

Quand un bien est possédé en usufruit par le défunt et en nue-propriété par un héritier ou un légataire, le bien est supposé appartenir en pleine propriété au défunt et l’héritier ou légataire doit payer les droits de succession sur cette pleine propriété.

Mais cette présomption ne joue pas quand la nue-propriété a été acquise par une société civile, possédée elle-même par les héritiers.

SOURCES DROIT-FINANCE.NET

La loi SRU

La loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbains a été adoptée par le Parlement le 21 novembre 2000. Abordant des thèmes très variés, cette loi apporte des innovations importantes, en particulier dans le domaine de la transaction immobilière avec des dispositions particulièrement favorables pour le consommateur.

Il en est ainsi pour le droit de rétractation ou de réflexion instauré par l’article 72 de la loi SRU.

Son application ouvre, pour le particulier désirant acquérir un bien à usage d’habitation, (que sa transaction se fasse de particulier à particulier ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière), la faculté, une fois l’acte de vente établi, de se rétracter dans un délai de sept jours « à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ».

(SOURCE ROCALIA.FR)