Foire Aux Questions

Caution ou Hypothèque ?

L’hypothèque est un grand classique en matière de bien immobilier. Celle-ci consiste pour la banque de s’autoriser en cas de non paiement du prêt la saisie du bien et la mise en vente de celui-ci aux enchères. La banque est ainsi sûre de son remboursement.

Pourquoi est elle aussi chère ? Le prix d’une hypothèque inclus l’enregistrement par un notaire aux registre des hypothèques et idem pour la mainlevée (retirer le bien du registre) De plus, se rajoute diverses taxes dont celle sur la publicité foncière.

Les organismes de caution eux sont beaucoup plus avantageux. En effet, ils permettent d’envisager diverses solutions ; dont le rééchelonnement des paiements ; avant d’en arriver seulement en dernier recours à la saisie du bien. De plus leur coût est environ deux fois moins élevé qu’une hypothèque. Enfin, selon les organismes, il est possible de récupérer jusqu’à 70% de la caution à la fin du prêt.

Conseil GM Associés

Toujours privilégier les cautions !

Pour mon taux, révisable ou fixe ?

Difficile de répondre à cette question de manière affirmative. Le taux variable présente l’avantage d’avoir des taux plus bas que les taux fixes. Le choix du type de taux doit être validé sur plusieurs critères :

  • Type de projet : Résidence Principale (RP) ou investissement locatif
  • Durée envisagée
  • Type de prêt révisable

Type de projet

Si je suis sur achat de RP, le but de mon prêt sera de me faire payer le moins d’intérêts et le moins longtemps possible. Dans ce cadre là, le taux fixe est souvent conseillé. Celui-ci permet de savoir, sur la totalité du prêt, le montant exact des mensualités. Votre suivi est ainsi beaucoup plus simple.

Le prêt révisable peut être envisagé dans les cas suivants :

  • Avoir les mensualités les plus basses possibles au départ du prêt et augmenter dans le futur avec le déroulé de carrière.
  • Garder des mensualités fixes et variées sur la durée dans le temps, un prêt de 15 ans pourra alors selon le taux révisable se modifier entre 12 et 18 ans tout en gardant les mensualités constantes tout au long de la durée de vie du prêt.

Dans le cadre d’un investissement locatif, la réflexion doit être différente. Le taux variable vous permettra de démarrer votre projet avec des mensualités plus basses et donc un meilleur rapport locatif. Si votre taux augmente dans les années futures, il en sera souvent de même avec votre loyer. Il ne devrait donc pas y avoir de grosses différences entre mensualité et loyer.

Durée envisagée

Nous ferons court dans cette partie, plus les durées sont courtes plus le taux révisable sera favorisé et économiquement intéressant et les risques peu élevés. Sur les durées supérieures à 15 ans le taux fixe reste une valeur sûre.

Type de prêts révisables

Halte aux idées reçues ! Un prêt révisable n’est pas un prêt incontrôlable ! Il le devient si le prêt n’est pas en adéquation avec les besoin du client et son projet. Comme indiqué dans les paragraphes précédents il y a plusieurs types de prêt révisables :

  • Classique : le taux peut varier au trimestre, semestre ou annuellement selon les indicateurs financiers (en général l’Euribor 3 mois)
  • Variable sur la durée : La mensualité restera fixe tout au long du prêt, seule la durée peut variée.
  • CAPE : Peut-être la meilleure alternative du moment, un taux variable CAPE +1/-1 est un prêt dont le taux peut varier au maximum du plus ou moins 1%. Idem sur des CAPE +2/-2 et CAPE+3/-3.
Conseil GM Associés

Si la différence de taux de départ entre fixe et variable est inférieure à 0.5%, favoriser le taux fixe. Dans le cas contraire demander une simulation en fonction de la nature de votre projet.

Faut-il emprunter sur 30 ans ?

En prêt immobilier la règle est simple : plus le prêt est long plus on paye cher !

Et pourtant nous ne fermons pas la porte au prêt à 30 ans. En effet aujourd’hui chez certains partenaires bancaires le prêt à 30 ans n’est qu’une passerelle vers l’accession à la propriété et nous partageons cet avis.

La clé du problème ? La notion de prêt MODULABLE !

Le fait de disposer d’un prêt modulable n’a rien à voir avec un prêt variable. Modulable veut dire que sur votre prêt à taux fixe vous pourrez plusieurs fois augmenter vos mensualités sans frais ni pénalité. Idem en cas d’apport financier.

Les conséquences sont simples, une hausse de 50€ à 100€ suite à une augmentation professionnelle aura pour conséquence un raccourcissement de 2 à 5 ans du prêt. On signe donc sur un durée de 30ans mais on payera en réalité que 25 ans.

Dans le cadre de jeunes couples en début de carrière cela permet de pouvoir « se lancer » avec des mensualités plus basses.

Conseils GM Associés

30ans classique,,, Économisez encore un peu / 30 ans Modulable,,, bienvenue chez vous messieurs dames !

Peut-on emprunter sans apport ?

Le prêt sans apport est aujourd’hui appelé prêt à 110% (100% du prêt immo + 7.5% de frais de notaire +2.5% de frais divers bancaires+caution ou hypothèque).

Ce n’est pas le prêt favori des banques. Certaines d’entre elles vont même jusqu’à ne pas ouvrir le dossier ! En effet elles estiment que le minimum d’apport doit être les 10% couvrant les frais de notaire et les frais bancaires.

Heureusement d’autres organismes autorisent toujours ces prêts.

Attention cependant il faudra montrer de solides arguments pour convaincre sur ces dossiers :

  • CDI du ou des emprunteurs
  • Présenter des relevés de comptes parfaits pour montrer la bonne maitrise des finances.
  • Justifier le manque d’apport (début de carrière, frais de voiture ou autre…)
Conseils GM Associés

Appelez nous vite, vous allez vraiment avoir besoin du savoir faire GM Associés !

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Dans certains cas, la création d’une Société Civile Immobilière est un bon moyen de faciliter la gestion d’un patrimoine, notamment immobilier, et d’en préparer la transmission. Ce que vous devez savoir.

Une société civile peut être un excellent outil de stratégie patrimoniale, en particulier sur le plan fiscal. A condition toutefois d’en connaître les contraintes.

Éviter les inconvénients de l’indivision

L’indivision est une situation plus fréquente qu’on ne le croit. Exemple classique : après un décès, le patrimoine du défunt devient la propriété indivise de ses héritiers. Avec deux inconvénients à la clé.

  • La gestion des biens exige l’accord des indivisaires, notamment quand il s’agit de céder tout ou partie des biens.
  • D’après l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». A tout moment et quel que soit le motif, tout indivisaire peut exiger de récupérer sa part, y compris devant les tribunaux en cas de désaccord. Même si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien.

Les atouts de la société civile

Par rapport à l’indivision, la société civile se révèle beaucoup plus souple. Le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus, les statuts peuvent être adaptés et prévoir, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions, etc.

En outre, un titulaire de parts ne peut les céder que s’il trouve preneur. Et il ne peut demander la dissolution de la société civile qu’à certaines conditions, très restrictives.

Alléger les plus-values immobilières

On sait que par le jeu mécanique des abattements, les cessions d’immeubles sont exonérées d’impôt sur les plus-values après trente ans de détention. Les cessions de parts de SCI sont soumises à un régime identique.

A une différence près : la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d’entrée de l’immeuble dans le patrimoine de la SCI. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de trente ans en franchise fiscale, même si la SCI a acquis récemment un immeuble.

Favoriser le conjoint survivant

Il est toujours possible de modifier son régime matrimonial. Mais cette procédure est longue et coûteuse. Alors que les époux peuvent définir librement les règles de fonctionnement et la répartition des parts d’une société civile, détentrice de certains biens.

Réduire les droits de donation

En matière de donations, la société civile présente certains avantages incontestables.

Endettement

Contrairement aux règles en vigueur pour les successions, les dettes liées à un bien ne peuvent pas toujours être déduites de la valeur de ce bien pour le calcul des droits de donation. C’est là un des inconvénients des donations.

Abattements successifs

On sait que les droits de donation en faveur des enfants, du conjoint, voire même des petits-enfants et des arrière-petits-enfants sont calculés sur la valeur du bien transmis, après application des abattements familiaux.

En outre, comme le barème des droits est progressif, on a toujours intérêt à scinder en plusieurs fois la transmission d’un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses de ce barème.

Quand le patrimoine est constitué de biens non liquides, comme des immeubles, il est difficile de réaliser des donations successives, par tranches… D’où l’intérêt de la société civile, dont le capital, lui, est divisé en parts, qu’on peut donc transmettre progressivement.

Décote

Enfin, les parts d’une société civile peuvent faire l’objet d’une certaine décote (environ 10%) par rapport à la valeur des biens qu’elle possède, au motif qu’il est beaucoup plus difficile de vendre ses parts que ses biens. D’où une diminution intéressante de l’assiette de calcul des droits.

Mieux gérer le patrimoine transmis

Un des inconvénients des donations est que le donateur perd en général la pleine maîtrise du bien transmis. Cet inconvénient est d’autant plus sensible quand les bénéficiaires sont des enfants encore jeunes, voire mineurs. Comment conserver la gestion des biens transmis tout en les transmettant ?

Là encore, la société civile peut être une solution efficace. Exemple classique : les parents apportent un immeuble à une SCI, dont ils assurent la gérance avec des pouvoirs étendus, et transmettent tout ou partie des parts à leurs enfants, qui peuvent être progressivement associés à la gestion au fil des ans.

SOURCES DROIT-FINANCE.NET